Una las opciones más atractivas para los inquilinos que ven en la posibilidad de comprar una vivienda una opción de futuro la ofrece el contrato de alquiler con opción a compra que, en definitiva, abre una puerta para que, al finalizar un periodo de tiempo concreto, el inquilino pueda decidir si quiere comprar la casa disfrutado de algunas ventajas.
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¿Todos los contratos de alquiler dan la opción de compra?
No. En los contratos de alquiler estándar es frecuente incluir una cláusula en la que se establece que, al firmar el contrato, el inquilino renuncia al derecho de compra y, por lo tanto, a todas las ventajas que ofrece la opción de compraventa. Para que exista la “opción a compra” se debe incluir una cláusula en el contrato de alquiler que indique la opción a compra, y en la medida de lo posible incentivada, es decir, que facilite que el arrendatario active finalmente esa opción y se decida por comprar el inmueble.
Esta cláusula que, en realidad, es un documento anexo al contrato de alquiler, se puede añadir tanto en el momento de la firma inicial del contrato, como con posterioridad.
En cualquier caso, se recogerán todos los acuerdos a los que las partes lleguen en relación con la fecha de la firma del documento de alquiler con opción a compra.
¿Cuál es la legislación que recoge la opción a compra?
La regulación legal de la opción de compraventa se recoge tanto en la Ley de Arrendamiento Urbano, como en el Código Civil; sin embargo, la opción a compra, como tal, se considera un arreglo entre arrendador y arrendatario y, por lo tanto, es un acuerdo privado de común acuerdo entre las partes, que pueden incluir tantos puntos como establezcan, siempre y cuando sean acordes a la ley.
¿Qué debe incluir la cláusula de opción a compra en un contrato de alquiler?
La clausula de opción a compra en el contrato de alquiler es un documento anexo al propio contrato en el que se muestra la conformidad de las partes a que se incluya la posibilidad de que el inmueble alquilado pueda ser adquirido por el arrendatario en el futuro, y mientras mantenga su condición de arrendatario. O, dicho de otra forma, que pase de ser arrendatario a propietario de la vivienda.
Se debe indicar si la opción de compra en el alquiler se incluye como una cláusula gratuita o si el arrendatario deberá pagar una prima por la adquisición de este derecho. En el caso de que haya que pagar una prima, hay que informar al arrendatario que no se devolverá en el caso de que no se ejerza el derecho de compra.
Se establecerá el periodo de duración del derecho a compra del inquilino, y la caducidad de este al término del contrato de alquiler o al vencimiento de este; así como, la posibilidad, o no, de renovación del derecho si el contrato se renueva de forma automática, tal y como establece el artículo 1.566 del c.c.
En el momento de celebrar el contrato de alquiler que incluye la cláusula de opción de compra se establecerá el precio que el arrendatario pagará en concepto de compra de la vivienda si, finalmente, decide ejercer el derecho de opción a compra dentro de los periodos establecidos.
Se indicarán también unos incentivos de compra para adquisición, estos pueden ser unos ejemplos :
- Por ejemplo . Un descuento del 10% sobre el precio acordado y el 100% de la renta pagada si la compraventa se realiza antes del cumplirse el primer año desde que se celebrara el contrato.
- Por ejemplo . Un descuento del 5% sobre el precio acordado y el 80% de la renta si la compraventa se hace efectiva antes de cumplirse el segundo año desde la celebración del contrato de alquiler.
- Por ejemplo . Un descuento del 60% de la renta pagada si la compra se realiza durante el tercer año desde que se celebrara el contrato con cláusula de opción a compra.
Estos incentivos deben ser expresados en la siguientes cláusulas ;
El documento con la cláusula además recogerá que el arrendador deberá entregar el inmueble libre de cargas y gravámenes y que estará al corriente del pago de todos los impuestos y tasas correspondientes en la fecha en la que se celebre el contrato de compraventa.
Además, se incluirán la modalidad y el plazo en el que el arrendatario comunicará al arrendador su voluntad de ejercer el derecho a compra del inmueble.
El acuerdo, que deberá incluir la fecha, ya que, a partir de esta, se tendrán en cuenta los posibles descuentos sobre el precio de compra, deberá ser firmado por ambas partes.
El alquiler con opción a compra es una interesante opción tanto para arrendadores interesados en vender su inmueble, como para arrendatarios que ven en la compra una opción de futuro para la unidad familiar ; por ello, es conveniente que las partes pacten esta opción, para lo cual deberán incluir una cláusula en su contrato de alquiler con opción a compra.
Descargar modelo de cláusula con opción a compra explicada aquí
Es posible descargar en formato Word e incorporar al contrato de alquiler esta cláusula o también anexarla ;